業務案内

外部管理者方式の増加

導入件数が増えてきた第三者管理方式は、大きく二つのタイプに区分されます。一つ目は「富裕層向けマンション等における理事会業務を専門家に任せることで付加価値向上を図るタイプ」、二つ目は「理事・監事の成り手不足のマンション等で理事会業務を専門家に任せざるを得ないタイプ」です。

「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン（案）」の公表

これまで外部管理者方式に対応したガイドラインがなく、適正な外部管理者方式のあり方について明確ではない状態であったことから、2023年８月に「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」において、「管理業者等が管理者となる場合の実態等の把握を進め、マンション管理業の所管部署とも連携する形で、留意事項等を示したガイドラインの整備」を行うとされました。
こうした点も踏まえ、2024年に管理業者が管理者となる外部管理者方式の場合に対応する形で留意事項を整理したうえ、外部専門家が管理者となる外部管理者方式等については従来のガイドラインの内容を改訂して「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン（案）」が公表され、公認会計士等の外部専門家の活用が求められるようになりました。

適正評価制度又は管理計画認定制度の導入

2020年6月にマンション管理適正化法が改正され、管理の適正化に関する取り組みを計画的に進めていくため、地方公共団体が積極的に関与できる「管理計画認定制度」が創設されました。
またマンションの管理状態について、全国共通の評価基準を策定し、良質な管理が市場で評価される新たな仕組みとして、マンション管理適正評価制度が2022年4月にスタートしました。
いずれにおいても管理組合の管理体制は重要な検証項目となっており、外部管理者方式の管理組合における監査の重要性も高まっています。

数多くの実績に基づく知見

外部管理者方式の管理組合でも、会計処理においては理事会方式の管理組合と相違はありません。ただし区分所有者は理事会がない組合運営に不安を持つことが多いのが実情です。
数多くの実績を有する監査法人フィールズは、管理組合の特徴に応じた効果的なアプローチで監査を行い、区分所有者に会計面での安心感をご提供します。

リーズナブルなコスト

原則として管理戸数に応じた監査報酬体系となっております。
リーズナブルなコストで、管理組合に精通した公認会計士の監査を受けることが可能です。

管理組合のメリット

決算書の信頼性の確保

公正中立な立場の専門家が第三者として会計監査を行うことにより、外部管理者方式で管理者となることが多い管理会社が作成した決算書の信頼性を確保することができます。

監事の負担軽減

専門家ではない監事が個人の責任で監査意見を表明する必要がなくなり、監事の時間的・精神的負担を軽減することができます。

資産価値の向上

専門家による会計監査が安定的に実施されることにより、管理の品質を高め、マンションの資産価値を高めることが期待できます。

管理会社のメリット

利益相反取引に対する懸念への対応

外部管理者方式（特に管理業者管理者方式）の場合、管理会社が自己に、或いは施工事業主がグループ会社の管理会社に、委託管理業務を発注することが必然的に常態化するため、利益相反取引の透明性をいかに確保するかが特に重要な課題となります。いかに厳格なルールを設けても、管理者と管理会社の外見的一体性は残りますが、外部専門家が監査を行うことで組合員の懸念を軽減することが期待できます。

決算書・業務の信頼性向上

管理組合の決算書の監査を外部専門家が行うことで、管理会社としての会計業務の信頼性を向上させることが期待できます。

日常業務に対する牽制

外部専門家による監査は担当者の日常業務に適度な緊張感を与えます。
適度な緊張感が社内の内部統制の補完機能となることが期待できます。